Vermieter trägt Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit seiner Nebenkostenabrechnung
Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17
Mit seinem neuesten Urteil vom. 07.02.2018, VIII ZR 189/17, zur Nebenkostenabrechnung stärkt der BGH deutlich die Verbraucherrechte der Mieter gegenüber dem Vermieter.
Sachverhalt:
Wenn sich Vermieter und Mieter über eine Nebenkostennachzahlung streiten, muss der Vermieter nunmehr beweisen, dass er die Betriebskosten richtig erfasst, zusammengestellt und verteilt hat. Der Mieter darf dabei auch die Einsichtnahme in die Belege der anderen Mieter verlangen. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, so besteht auch keine Verpflichtung des Mieters, zur Nachzahlung der geforderten Nebenkosten.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall verlangte ein Vermieter von seinen Mietern für 2 Jahre eine hohe Heizkostennachzahlung. Die betreffenden Jahresabrechnungen wiesen für die Mietwohnung Verbrauchswerte aus, die bis zu 47 % der insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachten. FormularendDiese Abrechnungswerte beanstandeten die Mieter als nicht plausibel und bestritten, diese, Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben, da sie in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abwichen. Die Mieter verlangten daher vom Vermieter zur Nachprüfung auch die Vorlage der Ablesebelege der anderen Wohnungen, was der Vermieter verweigerte.
Amts- und Landgericht bestätigten zunächst in althergebrachter Manier die Forderung des Vermieters, da auch eine außergewöhnliche hohe Heizkostennachforderung nichts daran ändere, dass die Mieter konkret darzulegen hätten, weshalb die Forderung nicht berechtigt sei. Auch der Forderung der Mieter auf Belegeinsicht erteilten sich die Gerichte eine Abfuhr, weil angeblich nicht nachvollziehbar sei, welche Vorteile die Mieter für sich aus der Einsichtnahme der Belege der anderen Mietwohnungen herleiten wollten. Allerdings ließ das Landgericht in seinem Urteil die Revision zu und machte somit den Weg frei zur Entscheidung durch den BGH.
Der BGH hat die Urteile von Amts- und Landgericht mit deutlicher Argumentation einkassiert und in seiner Entscheidung endlich, die Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zur Verpflichtung des Vermieters auf Gewährung von Belegeinsicht bei der Abrechnung von Nebenkosten klargemacht. Demnach liegt bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die aus dem Mietvertrag geschuldet sind die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter.
Die bisherige Standardauffassung, die den Mietern die Verpflichtung abverlangte, objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt, was einer Beweislastumkehr ohne Zugriff auf die Beweise entspricht, hat demnach endlich ausgedient. Die Gerichte sind nunmehr bei ihren Entscheidung über die Berechtigung von Nebenkostennachforderungen endlich verpflichtet, sich von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der vom Vermieter vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Kosten zu überzeugen und müssen, auf Bestreiten des Mieters, den hierzu, vom Vermieter angebotenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis einholen.
Ebenso ist der Vermieter auf Nachfrage der Mieter verpflichtet die Ablesebelege zu den anderen Mietwohnungen vorzulegen, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist, um sich Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt und deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Denn die vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche und geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hierfür muss der Mieter nunmehr auch kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen mehr darlegen. Es genügt hierfür vielmehr sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.
Solange der Vermieter die Belegeinsicht verweigert, besteht für den Mieter keine Verpflichtung, die geforderte Nachzahlung zu leisten.