Wenn Mieter die Gemeinschaft stören
Für Vermieter von Wohnungseigentum stellt sich immer wieder die Frage:
Eine Störung der Mieter gegenüber der Wohngemeinschaft zieht in vielen Fällen juristische Konsequenzen nach sich.
Vermieter stehen in diesem Zusammenhang oftmals vor großen Herausforderungen.
Die Rechtslage ist dabei nicht immer ersichtlich.
Im folgendem Artikel beantworten wir Ihnen dazu die wichtigsten Fragen.
Stört der Mieter eines Wohnungseigentümers die Gemeinschaft, einzelne Wohnungseigentümer oder andere Mieter kann er unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung sind Inhalt des Wohnungseigentums und des Gemeinschaftseigentums, mit der Folge, dass ein Verstoß hiergegen eine Eigentumsstörung darstellt, der einen einzelnen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft berechtigt, gegen den Mieter als Störer gem. § 906 BGB, § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG unmittelbar vorzugehen.
| AG Hannover, Urt. v. 07.10.2009 – 442 C 4595/09, ZMR 2010, 239 – Entfernung einer Parabolantenne, die der Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht. |
Insbesondere kann jeder beeinträchtigte Wohnungseigentümer selbst den störenden Mieter, nach § 1004 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen, mit der Maßgabe, dass ihm untersagt wird das störende Verhalten fortzusetzen und binnen einer Frist einzustellen.
Ebenso kann der Mieter unmittelbar auf Duldung der Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen seines Vermieters in Anspruch genommen werden, auch wenn er die unzulässige bauliche Veränderung zwar nicht verursacht hat, durch seien maßgebenden Willen der unzulässige Zustand aber aufrechterhalten wird. Ausreichend ist, dass der Mieter die Quelle der Störung beherrscht, also die Möglichkeit zu deren Beseitigung hat.
| BGH, BGHZ 62, 388. |
Darüber hinaus muss dem Mieter die Beeinträchtigung zurechenbar sein, wofür ausreichend ist, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Mieters der störenden Wohnung zurückgeht. Der Mieter trägt zur Aufrechterhaltung des bauwidrigen Zustands der Wohnung bei, indem er aufgrund seiner Sachherrschaft und im übrigen auch rechtlichen Möglichkeiten, die Störung durch den Eigentümer beseitigen zu lassen, nicht nutzt.
| BGH, BGHZ 111, 90; BGHZ 111, 255, 266; BGHZ 120, 239, 254; BGHZ 122, 283, 284; NJW 2005, 1366; NJW 2005, 2633. |
Der Mieter, der sein Besitzrecht an der Wohnung vom vermietenden Wohnungseigentümer ableitet, hat gegenüber anderen Wohnungseigentümern, die dingliche Ansprüche in Bezug auf die Wohnung geltend machen, keine weitergehenden Rechte als der vermietende Wohnungseigentümer selbst. Ebenso, wie ein Mieter die Wohnung gem. § 985 BGB an den wahren Eigentümer herausgeben muss, wenn sie dem Vermieter nicht gehört und dieser auch nicht zur Vermietung berechtigt ist, beschränkt ein gegen den Vermieter gerichteter Eigentumsstörungsanspruch aus § 1004 BGB das Recht des Mieters an dem ungestörten Besitz der Wohnung und verpflichtet ihn, die Beseitigung einer von der Wohnung ausgehenden Störung zu dulden und auch dafür Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren.
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