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Verwaltung d. Wohnungseigentumsanlage

I. Verwaltungsorgane

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und soweit bestellt, dem Verwaltungsbeirat.

II. Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (§§ 21-27 WEG)

1. Grundsatz: gemeinschaftliche Verwaltung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Allerdings ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Sofortmaßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

2. Ordnungsgemäße Verwaltung

a) Anspruch

Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht oder soweit solche nicht bestehen, eine solche Verwaltung, die dem Interesse aller Wohnungseigentümer entspricht.

Hierzu gehört insbesondere:

  • die Aufstellung einer Hausordnung
  • die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung
  • die Aufstellung eines Wirtschaftsplans
  •  Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. Dabei ist der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine solche Maßnahme durchgeführt wird, den übrigen Wohnungseigentümern zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

b) Regelung durch Stimmenmehrheit

Soweit für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Vereinbarung nicht besteht, können die Wohnungseigentümer eine erforderliche Regelung zur ordnungsmäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

Insbesondere können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen:

  • die Regelung der Art und Weise von Zahlungen
  • die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs
  • die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand

c) Anrufung des Gerichts

Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

3. Bauliche Veränderungen

a)  Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

b)  Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen und die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

c)  Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung können durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.

d)  Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

4. Wohnungseigentümerversammlung

a) Entscheidung in der Versammlung

Sofern die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten durch Beschluss entscheiden können, erfolgt dies grundsätzlich durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Auch ohne Versammlung kann ein Beschluss gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Tagesordnungspunkt  im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung genau bezeichnet wird.

Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

b) Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Beschluss-Sammlung

Einberufung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer

  • wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen
  • muss vom Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen einberufen werden
  • muss im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.

Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Vorsitz in der Versammlung
Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

Niederschrift
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

Beschluss-Sammlung
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut:

  • der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung
  • der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung
  • der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.

Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.

Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen.

Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Mehrheitsbeschluss
Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten nachfolgende Regelungen:

  • Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben
  • Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten
  • Ist eine Versammlung nicht wie vorbeschrieben beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.
  • Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er rechtskräftig verurteilt ist

5. Bestellung und Abberufung des Verwalters

a) Beschlussfassung
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.

b) Bestellung
Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig. Sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

c) Abberufung
Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

III. Verwaltung durch den Verwalter (§§ 27, 28 WEG)

1. Rechte und Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu folgenden Maßnahmen berechtigt und verpflichtet:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen
  • die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen
  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen
  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
  • eingenommene Gelder zu verwalten
  • die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß anhängig ist
  • die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

2. Rechte und Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern

Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit im Erkenntnis- und  Vollstreckungsverfahren zu führen
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist
  • mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert bemessen.

3. Rechte und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen
  • die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen
  • in dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen
  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
  • eingenommene Gelder zu verwalten
  • die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
  • im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder Konten zu führen
  • mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits eine Vergütung zu vereinbaren.
  • sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

Die vorstehenden Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.

Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

5. Fehlender Verwalter

Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.

6. Wirtschaftsplan

a)  Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, mit folgendem Inhalt:

  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung
  • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung

b)  Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, auf den beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten, über die der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung zu erteilen hat. Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

IV. Verwaltung durch den Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG)

1. Bestellung

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.

2. Zusammensetzung und Einberufung

Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Einberufung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch den Vorsitzenden nach Bedarf.

3. Aufgaben

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Insbesondere der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

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