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Tod des Mieters

Rechte der Vermieter und Angehörigen, bei Tod des Mieters

Wenn eine geliebte Person verstirbt, stellt sich für die Familienangehörigen oftmals die Frage, was mit der angemieteten Wohnung passiert. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt dies unter den §§ 563 - 564 BGB. Danach führt der Tod des Mieters zu einem Wechsel der Mietvertragspartei, wobei maßgeblich zwei Sachverhaltskonstellationen unterschieden werden:

1. Der Verstorbene ist alleiniger Mieter


a) Vorrangig tritt dabei zunächst der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dies bedeutet: der überlebende Ehegatte wird von Gesetzes wegen neuer Mieter und übernimmt den Mietvertrag mit seinen bestehenden Rechten und Pflichten.

Die gleichen Rechte gelten im Übrigen auch für den Lebenspartner des verstorbenen Mieters.

b) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn der überlebende Ehegatte nicht eintreten will.

c) Andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn der Ehegatte oder Lebenspartner nicht eintreten will. Dieselbe Regelung gilt für nicht-familienangehörige Personen, die zuvor mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. 

d) Erklären hingegen die zuvor genannten Personen innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter, dass sie in das Mietverhältnis nicht eintreten wollen, gilt der vom Gesetz vorgesehene Eintritt als nicht erfolgt. Umgekehrt kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Die Kündigung muss der Vermieter innerhalb eines Monats aussprechen, nachdem er von dem endgültigen Eintritt der zuvor genannten Person in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat.

e) Die vorgenannten Eintrittsregelungen sind zwingend und können im Mietvertrag über Wohnraum nicht ausgeschlossen werden. Sofern trotzdem im Mietvertrag eine anderslautende Regelung enthalten ist, ist diese unwirksam.

2.  Der Verstorbene und eine weitere Person sind Mieter


Sind in einem Mietvertrag mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.

Die überlebenden Mieter können jedoch das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen.

Sofern der Mietvertrag über Wohnraum diesbezüglich eine abweichende Regelung enthält, so ist diese Regelung unwirksam.

3. Haftung bei Eintritt/Fortsetzung in das Mietverhältnis


a) Die Personen, die in das Mietverhältnis eintreten oder mit denen es fortgesetzt wird, haften dem Vermieter neben den Erben als Gesamtschuldner für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Im Verhältnis untereinander haften die Erben allerdings allein. Dies bedeutet, dass im Fall der Inanspruchnahme eines Nichterben, dieser den Erben gegenüber einen Ersatzanspruch hat, wenn er vom Vermieter auf rückständige Mieten aus der Zeit vor dem Tod in Anspruch genommen wird.

b) Hat der verstorbene Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die in das Mietverhältnis eintreten oder dies mit dem Vermieter fortsetzen, verpflichtet, dem Erben das herauszugeben, was sie infolge der Vorauszahlung der Miete erspart haben.

c) Weiterhin kann der Vermieter für den Fall, dass der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen die in das Mietverhältnis eintreten oder es fortsetzen, eine Mietsicherheit verlangen.

4. Haftung der Erben


Gibt es keine Personen, die in das Mietverhältnis eintreten oder es mit dem Vermieter fortsetzen wollen, wird es von Gesetzes wegen mit den Erben fortgesetzt. In diesem Fall sind sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass durch andere Personen kein Eintritt oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt.

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